Categorie: Planschade en Bestemmingsplannen

Ook op het gebied van planschade zijn recentelijk een aantal interessante uitspraken gewezen.

Wanneer is er sprake van planschade?

Wanneer er sprake is van een wijziging van het bestemmingsplan kan in bepaalde gevallen op basis van de Wet ruimtelijke ordening (afdeling 6.1) planschade worden gevorderd van de gemeente. Planschade kan bijvoorbeeld aan de orde zijn wanneer er schade ontstaat in de vorm van inkomensderving of vermindering van de waarde van een woning door een wijziging van een gemeentelijk bestemmingsplan of een provinciaal inpassingsplan.

Belangrijke vraag daarbij is, of de geleden schade tot het normale maatschappelijke risico behoort. Kan de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling worden beschouwd en lag deze al dan niet in de lijn der verwachtingen? Dat zijn belangrijke aspecten die daarbij aan de orde komen.

In de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 29 oktober 2014 werd de gemeente in het gelijk gesteld: in dat geval bestond geen recht bestond op planschade. De Raad van State stelde zich op het standpunt dat deze ontwikkeling naar haar aard en omvang in de ruimtelijke structuur van de directe omgeving van belanghebbenden paste en vond dat de geleden schade behoorde tot het normale maatschappelijke risico. In dat geval bestond er geen recht op een vergoeding van de geleden planschade.

In de wet is een drempel van (minimaal) 2% opgenomen. Dit is de schade die minimaal voor eigen risico van de benadeelde komt en niet wordt vergoed. In bepaalde gevallen is het zelfs toegestaan om een hogere drempel, van bijvoorbeeld 5%, toe te staan. Dit was bijvoorbeeld het geval in een zaak, waarin het ging om waardevermindering van een woning in de omgeving van Schiphol. Omdat de waardervermindering van de woning onder deze drempel van 5% bleef, werd het verzoek om schadevergoeding afgewezen. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State ging hierin mee. Ook in een zaak waarin sprake was van waardevermindering van appartementen bij de kust van Noordwijk vanwege kustversterkingswerken (het verlies van uitzicht op zee) werd een hogere drempel dan 2 % door de Raad van State toegestaan.

In zijn algemeenheid is de lijn uit deze recente uitspraken van de Raad van State dus, dat in bepaalde gevallen bij schade door waardevermindering van woningen (door o.a. dijkverhogingen en kustversterkingswerken) een hogere drempel van bijvoorbeeld 5% is toegestaan.

Planschade blijft maatwerk

Op het gebied van planschade worden regelmatig interessante uitspraken gedaan door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Zo kwam in de uitspraak van de Afdeling in de zaak met betrekking tot de gemeente Rijswijk (Sir Winston Churchilllaan) d.d. 27 mei 2015 nr 201305842/2/A2) wederom naar voren dat de vraag of schade tot het normale maatschappelijke risico behoort, dient te worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval.
In de wet is neergelegd dat alleen schade hoger dan 2% van de waarde van bijvoorbeeld de woning voor rekening van de aanvrager van de planschadevergoeding moet blijven.
Maar wanneer er sprake is van schade die zodanig zwaar is dat die als onevenredig met worden aangemerkt, dan kan alsnog een planschadevergoeding redelijk zijn.

Anderzijds zijn er ook uitspraken gewezen waarin de Afdeling in plaats van een drempelwaarde van 2%, zelfs een drempelwaarde van 5% hanteert. Dit speelt met name in gebieden waar, gelet op de structuur van de omgeving, een verhoogde kans bestaat op schadeveroorzakende maatregelen.

Dat bij een verzoek om planschadevergoeding goed moet worden gekeken naar alle omstandigheden in een concreet geval, kwam ook aan de orde in de uitspraak van de Afdeling d.d. 3 juni 2015 (201409235/1/A2). Voor de vraag of de planologische ontwikkeling in het plangebied in de lijn der verwachtingen lag is, anders dan bij toepassing van artikel 6.3, aanhef en onder a van de Wro, de situatie ten tijde van de aankoop van de woning niet van beslissende betekenis (vgl. ABRvSt 11 juni 2014, nr 201306703/1/A2 en ABRvSt 4 juni 2014, nr 201303708/1/A2). Het feit dat een planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen ligt, betekent niet per definitie dat de gevolgen van die ontwikkeling volledig onder het normale maatschappelijke risico vallen. Het gaat tevens om de vraag of de schade ten gevolge van een normale maatschappelijke ontwikkeling onevenredig is in relatie tot de waarde van de betrokken onroerende zaak.
Toekenning van een planschadevergoeding blijft dus maatwerk. Veel hangt af van de omstandigheden van het concrete geval.

Leegstaande kantoorpanden vormen een actueel probleem. Herontwikkeling en herbestemming van leegstaande kantoorpanden bieden echter nieuwe mogelijkheden.

Wat te denken van het omvormen in hotels of studentenwoningen? Of van het realiseren van flexplekken voor zzp’ers die op zoek zijn naar een werkplek of ontvangstruimte voor hun klanten?

Overal in het land worden kantoorpanden getransformeerd in hotels of studentenwoningen. De overheid staat meestal welwillend tegenover deze ontwikkeling, wat zich onder meer uit in het Convenant aanpak leegstand kantoren d.d. 27 juni 2012. Hierin heeft het Rijk zich samen met een aantal partners, waaronder gemeenten, provincies, projectontwikkelaars en banken, uitgesproken voor onder meer het bevorderen van een goed functionerende kantorenmarkt en het faciliteren van een integrale gebiedsgerichte benadering waarin verschillende functies en voorzieningen elkaar kunnen versterken. Op de lijst die bij het convenant hoort, staat een aantal gemeenten waar deze problematiek speelt met naam genoemd  (o.a. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Zoetermeer).

Inmiddels is het kabinet, vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet, akkoord gegaan met een verdere versoepeling van de regels rondom (omgevings)vergunningen. Per 1 november 2014 kunnen eenvoudiger aan- en uitbouwen, bijgebouwen of andere kleine bouwwerken aan de achterkant van een woning of ander hoofdgebouw worden neergezet.

Daarnaast gaat voor de omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan vaker de korte procedure van acht weken in plaats van zes maanden gelden. Die eenvoudige procedure gaat bijvoorbeeld gelden voor tijdelijke activiteiten tot een duur van 10 jaar.

Hierdoor kunnen gemeenten eenvoudiger en sneller aanvragen afwikkelen voor vergunningen die in strijd zijn met het bestemmingsplan binnen bestaande gebouwen. Met deze nieuwe regels kunnen bijvoorbeeld leegstaande kantoorgebouwen sneller worden omgebouwd tot bijvoorbeeld studentenflats of (senioren)woningen.

Juridische aspecten van transformatie

Wanneer er plannen zijn voor de herontwikkeling en herbestemming van leegstaande kantoorpanden dient aandacht te zijn voor een aantal juridische aspecten. De belangrijkste daarvan worden hieronder nader omschreven.

1. Omgevingsrechtelijke aspecten

Transformatie leidt tot een andere bestemming. Hiervoor zijn vergunningen nodig en kan een wijziging van een bestemmingsplan nodig zijn. Een van de aspecten die vervolgens kan spelen is de vraag of er al dan niet sprake is van planschade.

Wanneer u bijvoorbeeld een kantoorgebouw wilt wijzigen in een hotel, dan dient door de gemeente een omgevingsvergunning te worden verleend voor het wijzigen van het gebruik van een kantoorfunctie naar een hotelfunctie.

In principe zijn er tijdelijke bestemmingsplannen mogelijk voor vijf jaar. De ruimtelijke uitstraling is meestal niet wezenlijk anders (het gaat veelal om interne verbouwingen), maar in bepaalde gevallen kan er toch sprake zijn van planschade voor bijvoorbeeld omwonenden.

Naast de Wet ruimtelijke ordening zijn o.a. ook het Bouwbesluit, de Wet geluidhinder en de Crisis- en Herstelwet (“ontwikkelingsgebied”) van belang.

2. Leegstandswet

Naast de Leegstandswet is ook de Leegstandsverordening (“meldingsplicht”) relevant. In de gemeente Amsterdam bijvoorbeeld is de eigenaar verplicht om de leegstand van een kantoorgebouw te melden bij het gemeentebestuur (op basis van de geldende Leegstandsverordening). Bij overtreding van de geldende regels kan een bestuurlijke boete worden opgelegd.

3. Privaatrechtelijke aspecten

Het gaat hierbij o.a. om de wet- en regelgeving op het terrein van het huurrecht en erfpacht. In de gemeente Amsterdam wordt o.a. gewerkt aan een wijziging van nieuwe Amsterdamse erfpachtvoorwaarden. Om transformatie te bevorderen zou bijvoorbeeld gedacht kunnen worden aan een (tijdelijke) lagere canon.

4. Fiscaalrechtelijke aspecten

Van belang is om bij plannen tot transformatie tijdig oog te hebben voor de fiscale gevolgen daarvan. Er zijn mogelijkheden om hierover vooraf van de Belastingdienst zekerheid te verkrijgen.

De komende jaren, tot en met 2019, wordt gewerkt aan de realisatie van het project Rotterdamsebaan. Het betreft een gezamenlijk project van de gemeenten Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk.

Doel van dit project is het verbeteren van de verkeersafwikkeling in de regio Den Haag via een nieuwe verbinding, die zal lopen via Voorburg-West naar de Centrumring van Den Haag. Gestreefd wordt naar verbetering van de leefbaarheid langs de stedelijke hoofdroutes, vermindering van het sluipverkeer door woonwijken in Voorburg, Rijswijk en Den Haag en verbetering van de doorstroming tussen knooppunt Ypenburg en het Prins Clausplein, en tussen de aansluiting Voorburg (A12) en het Prins Clausplein.

Door de realisatie van dit project kunnen bedrijven en burgers uit Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk schade ondervinden.

Woont u in het betreffende gebied of oefent u daar uw bedrijf uit en zult u schade ondervinden van deze werkzaamheden? Dan zijn er in principe mogelijkheden om deze schade vergoed te krijgen. Het kan hierbij gaan om o.a. planschade, nadeelcompensatie en/of schadevergoeding wegens onrechtmatige handelingen.

Hiervoor is een Gemeenschappelijke verordening nadeelcompensatie, planschadetegemoetkoming en schadevergoeding voor onrechtmatige handelingen bij het project Rotterdamsebaan opgesteld.

Op basis van deze verordening kan een verzoek om schadevergoeding worden ingediend bij het Schadeloket Rotterdamsebaan.

Meer informatie over dit project

MS Advocatuur en Mediation kan u adviseren als u te maken hebt met schade en/of overlast ten gevolge van dit project.

[small_button link=”www.msadvocatuur.nl/contact” color=”blue”]Neem contact op[/small_button]

Wekelijks worden er gerechtelijke uitspraken gepubliceerd waarin het gaat om besluiten van overheden waarin al dan niet nadeelcompensatie of schadevergoeding wordt toegekend.

In deze nieuwsbrieven zal regelmatig aandacht worden besteed aan recente uitspraken met betrekking tot nadeelcompensatie of schadevergoeding wegens overheidsaansprakelijkheid.

Mocht u vragen hebben of wilt u over een of meer van deze uitspraken doorpraten, dan kunt u uiteraard contact met mij opnemen. Ik sta u graag te woord.

Rechtbank Oost-Brabant d.d. 3 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2014:3715 (nadeelcompensatie)

In deze zaak ging het om een ondernemer die schade heeft geleden door infrastructurele (weg)werkzaamheden waardoor zijn winkels gedurende een lange periode minder goed bereikbaar waren. Hij leed daardoor schade. De gemeente wijst het verzoek om schadevergoeding/nadeelcompensatie af. Er wordt door de gemeente een drempel van 15 % toegepast (zijnde het percentage dat voor rekening van de ondernemer komt). De Rechtbank vindt deze drempel op zich niet onbegrijpelijk, maar het beroep wordt gegrond verklaard. Onder meer aangezien er onvoldoende inzichtelijk is of er een voldoende deugdelijke grondslag bestaat voor de conclusies in het SAOZ-advies over de omzetdaling.

Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 11 februari 2015 (nadeelcompensatie)

In deze zaak heeft de Afdeling nog eens duidelijk gemaakt dat ook ingeval van inkomensderving een drempel van 2% geldt. De 2% -drempel is een minimumforfait dat altijd geldt, ook als er geen sprake is van een normaal maatschappelijk risico. Tevens geeft de Afdeling in deze uitspraak aan, dat een ondernemer er rekening mee dient te houden dat hij periodiek omzetderving zal lijden door infrastructurele werkzaamheden. In dit geval hadden de werkzaamheden zes tot acht weken geduurd en vond de Afdeling dat de geleden schade binnen het normaal ondernemersrisico viel.

Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 11 en 18 maart 2015 (planschade)

In deze uitspraken gaat het over risicoaanvaarding bij planschade. Planschade wordt niet vergoed als de schade voorzienbaar was. Bijvoorbeeld bij de aankoop van een woning is beslissend of op het moment van aankoop van de woning de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel (bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan), zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. Dit geldt ook voor tijdelijke hinder. De Afdeling is van oordeel dat men in dit geval ten tijde van de aankoop van de woning op basis van de projectnota en het tracebesluit had moeten weten welke plannen er bestonden in de nabijheid van de aangekochte woning. Er is o.a. ook sprake van voorzienbaarheid wanneer er sprake is van een publicatie van een ontwerp-plan, waaruit men de ontwikkeling met woningbouw had kunnen afleiden.

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 11 februari 2015 (planschade)

Bij planschade geldt een forfaitaire drempel van 2 % op basis van de de wet (artikel 6.2 van de Wet ruimtelijke ordening). In deze uitspraak stelt de Afdeling zich op het standpunt, dat in dit geval het normale maatschappelijke risico niet boven de forfaitaire drempel van 2 % van de waarde van de woningen op de peildatum mag uitstijgen. Het hoger beroep is gegrond.